Estimation immobilière : construire et défendre un avis de valeur avec des ventes conclues comparables

Au rendez-vous de mandat, le vendeur arrive souvent avec un chiffre lu en ligne. À l’achat, un marchand de biens doit fixer un prix qui préserve sa marge sans perdre l’affaire. Dans les deux cas, le prix tient s’il s’appuie sur des références que l’autre partie peut vérifier : des ventes réellement conclues, récentes, proches et comparables au bien. Un prix d’annonce dit ce que quelqu’un espère ; une vente conclue dit ce qu’un acquéreur a payé. Aunel ne produit pas d’estimation automatique : il vous donne les références, et c’est vous qui fixez le chiffre de l’avis de valeur.

Ouvrez le dossier à l’adresse du bien. Dans l’onglet Marché, le tableau « Prix observés » donne le prix au m² médian, celui du milieu, des ventes conclues sur 2 ans dans 300 m, une ligne par type de bien. Réglez la ligne qui vous concerne avec son bouton « Filtrer » : surface bâtie, terrain et pièces pour une maison ; surface, pièces, neuf ou ancien pour un appartement. La commune est recalculée avec les mêmes critères, la carte et le compteur suivent. Parcourez ensuite le détail des ventes retenues, puis les tendances et la frise d’ancienneté. Le bouton « Rapport PDF » met enfin le marché et le reste du dossier en page.

Face à un vendeur qui cite le prix de sa ville, le tableau montre l’écart entre son quartier et la commune, à critères égaux. Pour un appartement neuf, le filtre neuf ou ancien évite de le comparer à des ventes qui ne lui ressemblent pas. Pour une maison avec un grand jardin, le filtre terrain écarte les petites parcelles. La médiane résiste aux ventes atypiques qu’une moyenne absorberait. Quand les tendances montrent un marché qui se retourne, vous le dites ventes à l’appui. Chaque référence citée garde sa date et sa distance au bien : votre interlocuteur peut la vérifier.

Les fichiers publics ignorent l’état du bien, les travaux, l’étage, la vue et la négociation : votre visite et votre expérience font le reste. Les ventes sont publiées plusieurs mois après la signature ; la frise dit de quand date le marché affiché, et une ré-analyse reprend les dernières ventes publiées. La surface d’une vente est une surface bâtie ou une surface Carrez, celle d’un lot de copropriété, jamais une surface habitable mesurée. Pour un mandat de location, le sous-onglet Locatif donne les loyers de référence, un rendement brut indicatif et la tension du marché. La surface exacte revient ensuite au diagnostiqueur, le prix définitif et ses conditions au notaire.